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谁是物企“指标王”,从数据透视行业格局

发布时间:2022-04-09    
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 2021年是物业管理行业充满变数和蕴含机遇的一年,受地产行业的动荡波及,物业行业犹如坐了一趟“过山车”,起起伏伏。有的企业抓住机会高歌猛进,也有企业落寞退场,行业经历了新一轮的洗牌。

2022年3-4月一直都是上市物业企业发布上一年业绩的时间今年受行业环境影响,上市物企交卷的速度变慢,不少企业与地产母公司一样推迟了其年报发布时间但从目前已经发布业绩的企业中我们依然惊喜地看到不少物企历经艰难的一年,仍然取得不错的成绩。

通过数据的对比分析,历经2021年的竞争、激战和隐忍,部分企业依然领跑在前也有不少企业放缓了自身的节奏

2022年一季度随着疫情的反复人们对物业管理的关注再一次被提到了前所未有的高度随着各大上市物企的不断竞争和发展,新格局正在逐步形成

01
市值:碧桂园服务依旧稳居

 

 2021年,是物业行业跌宕起伏的一年,也是资本市场回归理性的一年。上半年,行业在资本市场呈现一片欣欣向荣的景象,而这种景象在下半年戛然而止,物业行业指数一路下行,上市物企估值一度腰斩,物业企业上市进程受挫,资本市场低迷。

进入2022年,恒生物业服务及管理指数也一直呈现波动下滑态势,并于2022年3月15日降至点3544.84点,相较点(2021年6月30日)10607.56点下降66.58%,至3月底,恒生物业服务及管理指数达4504.56点。

恒生物业服务及管理指数走势

数据来源:企业公告、克而瑞物管

整体来看,物业板块总体市值曾破万亿港元。截止目前,上市物企市值总数为5304.42亿港元,相较点几近折半。

具体到上市物企来看,碧桂园服务一直稳居市值首位,曾多次超过2千亿港元,截止2022年3月31日数据,碧桂园服务市值为1130.50亿港元,下滑明显,但仍显著于其他上市物企。

其次是华润万象生活,截止2022年3月31日数据,市值为884.47亿港元,同样显著于其他上市物企。

上市物企市值(2022.03.31,亿港元)


注:汇率换算:1港元=0.81元人民币,下同。

市值、市盈率、每股收益为2022年3月31日数据

数据来源:企业公告、克而瑞物管

从上市物企的市盈率也出现明显回落,截至3月31日,上市物企市盈率均值为14.61倍,估值较上年同期腰斩。

特发服务、华润万象生活和招商积余三家市盈率,分别为51.39倍、41.92倍和36.49倍。特发服务与华润万象生活市盈率也是少有的超过40倍的上市物企。

上市物企市盈率PE(TTM)


数据来源:企业公告、克而瑞物管

从每股收益上看, 56家上市物企每股收益均值为0.42元,雅生活服务每股收益为1.63元,其次是金科服务和保利物业,分别为1.62元和1.53元。这三家每股收益明显高于其他上市物企。

上市物企每股收益EPS(TTM)(元)


数据来源:企业公告、克而瑞物管

 02

规模:在管规模超过亿㎡物企达16家

 经历资本市场的跌宕起伏,物企的对于上市也有了更多的思考。提升规模保证绝对实力成为企业的共识,头部的竞争早已是抢跑的状态。完整披露2019年至2021年在管面积的47家上市物企,其在管面积总值已由24.80亿平方米增长至52.59亿平方米,在管面积均值由5276.53万平方米增长至1.12亿平方米,复合增长率45.62%。

上市物企市场集中度持续提升,2019年至2021年47家上市物企在行业中的市场份额由8.00%增长至约14.98%。

2019-2021年部分上市物企在管面积均值、增速及市场份额(百万平方米)


数据来源:企业公告、克而瑞物管

2021年披露年度在管面积的49家上市物企中,在管规模超过亿平方米量级的物企达16家,超过均值(1.10亿平方米)的物企为14家。其中,碧桂园服务在管面积达7.66亿平方米,跃居上市物企在管规模之首;雅生活服务、保利物业和绿城服务在管面积均超过3亿平方米;在管面积前五的企业规模总值达23.05亿平方米,在上市物企中总规模占比超四成,上市物企的分化日益加大。

2021年上市物企在管面积(百万平方米)


数据来源:企业公告、克而瑞物管

从增速上看,2021年有5家上市物企在管面积实现翻倍增长。其中,合景悠活在管面积增速快,达到395.82%。碧桂园服务在高体量(3.77亿平方米)的基础上仍实现102.95%的增长。

2021年上市物企在管面积增速


数据来源:企业公告、克而瑞物管

03
收入:百亿营收阵营增至5家

 随着物业管理规模的扩大和服务的多元化,物企经营业绩持续高质量发展,多家物企表现亮眼,营业收入实现跨越式增长。50家上市物企营业收入总值由2019年的855.67亿元增长至1771.28亿元,均值由17.11亿元增至35.43亿元,复合增长率达43.88%。上市物企营业收入的市场集中度持续提升,2019年至2021年,50家上市物企在行业中的市场份额由8.14%增长至约13.35%。

2019-2021年上市物企营业收入均值、增速及市场份额(亿元)


注:汇率换算:1港元=0.81元人民币

数据来源:企业公告、克而瑞物管

百亿营收阵营增至5家,碧桂园服务稳居上市物企营收首位。2021年,保利物业和招商积余营业收入首破百亿,晋升百亿阵营。碧桂园服务收入来源多元化,2021年营业收入高达288.43亿元,实现跨越式增长,稳居上市物企首位,也超越刚刚递表上市的万物云(237.05亿元),跃居营收行业。

2021年上市物企营业收入(亿元)


数据来源:企业公告、克而瑞物管

增速方面,合景悠活和方圆生活服务营收增速均翻倍,分别同比增长114.57%和106.49%。碧桂园服务在156.0亿元的高基数上仍实现迅猛的增长,同比增速达84.89%。

2021年上市物企营业收入增速


数据来源:企业公告、克而瑞物管

04

盈利:净利润高于10亿元的有6家

收入的提升使得上市物企盈利能力持续提升,2019年至2021年50家上市物企毛利均值由4.45亿元增长至9.54亿元,净利润均值由1.97亿元增长至4.74亿元,复合增长率分别为46.33%和51.62%,均保持高速的增长。

2019-2021年上市物企净利润、毛利均值及其增速(亿元)


数据来源:企业公告、克而瑞物管

2021年上市物企净利润高于10亿元的有6家。其中,碧桂园服务在上年27.82亿元的基础上实现56.36%的高速增长至43.49亿元,稳坐净利润。华发物业服务净利润增速快,达681.56%。

2021年上市物企净利润(亿元)


数据来源:企业公告、克而瑞物管

毛利超过10亿元的物企有9家,较上年增加4家。其中,毛利的仍为碧桂园服务,达88.64亿元。华发物业服务净利润增速快,达681.56%。

2021年上市物企毛利(亿元)


数据来源:企业公告、克而瑞物管

从盈利结构上看,基础物业服务仍是毛利贡献中的主力,超四成毛利来源于基础物业服务。同时,社区增值服务毛利占比持提升,社区增值服务毛利率持续维持在40%以上的高位,是物企重要的盈利来源。

增值服务毛利率高于基础物业服务毛利率,且社区增值服务的毛利率更高。其中,佳源服务基础物业服务毛利率,达30.37%,滨江服务社区增值服务毛利率,为71.31%,建业新生活非业主增值服务毛利率,达49.64%。

2019-2021年部分上市物企各业务线毛利占比


数据来源:企业公告、克而瑞物管

 

05

运营:人均管理面积大于2万㎡的有3家
近年来上市物企运营效率也在不断地提升,目前人均管理面积大于2万平方米的有3家。其中,建业新生活人均管理面积,达22620.78平方米/人。

2021年上市物企人均管理面积(平方米/人)


数据来源:企业公告、克而瑞物管

人均产出高于50万元的有6家,人均净利润高于10万元的有3家。其中,星盛商业一直追求稳健发展,加速行业布局,运营实力持续提升,2021年,星盛商业人均产出、人均净利润和单位面积营收均,分别为131.24万元/人、42.18万元/人和315.09元/平方米。

2021年上市物企人均产出(万元/人)


数据来源:企业公告、克而瑞物管


2021年,受宏观经济气候、房地产市场调控政策的影响,物业服务企业在资本市场表现转冷,估值下调,但行业发展的基本逻辑和属性没有发生改变。

portant;">近期,随着疫情在此反复,行业的社会属性再次突出,在基层社会治理体系中逐渐发挥更大的价值。纵然外部环境形势严峻,行业竞争不断升级,但我们认为,物业管理行业仍处于上升期,在增量供应和存量挖掘两大渠道支撑下,市场空间将延续快速增长态势。

且近期,金融稳定发展委员会会议定调,多部委集体表态,共同维护资本市场稳定发展,释放了稳定房地产市场信心重要信号,也为物业管理行业发展营造了良好发展市场环境。

 

 


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